相続のお悩みを安心してご相談いただくために
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相続に関する質問について
相続についての疑問やお悩みがあればご相談ください。その方の事情に合った解決方法を考え提案いたします。こちらではよくいただくご質問を紹介しています。
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不動産評価に強い専門家に相続を相談すべき理由
１ 不動産評価で相続する金額が大きく変わる
相続と切っても切り離せないのが不動産評価です。
遺産分割、遺留分請求、生前対策など、不動産評価が必要な場面は多くあります。
不動産評価は、不動産会社によりマチマチで、増減する要素や相場により、金額が数百万〜数千万変わることも珍しくありません。
相手の出してきた不動産査定を鵜呑みにしたら、相場とかけ離れており、数百万円損をしたなどということもあります。
２ 市役所の「評価額」ではダメな理由
不動産の評価方法の一つに、市役所が送ってくる納税通知に書かれている「評価額」というものがあります。
しかし、遺産分割の際には「時価」という、実際に不動産を売買したときの金額を基準で話し合いが行われます。
固定資産評価額は、時価の７０％程度の金額と言われているため（※）、これを知らずに遺産を分けてしまうと、大損をしてしまうこともあります。
※７０％はあくまで目安で、時価が固定資産税の５倍以上になるケースもあれば、逆に固定資産評価の方が高くなるケースもあります。
例）
預金：５０００万円
不動産：時価５０００万円、固定資産評価額：３５００万円
をＡとＢの２人で２分の１ずつ分ける場合
①固定資産評価額（３５００万）を基準にした場合
Ａ：不動産（３５００万円）＋預金７５０万円
Ｂ：預金４２５０万円
②時価（５０００万）を基準にした場合
Ａ：不動産（５０００万円）
Ｂ：預金５０００万円
となり、固定資産評価額を基準に話し合いをしてしまうと、Ｂは本来なら貰えた預金７５０万円の分だけ損をしてしまいます。
３ 支払う税金も変わってくる
相続税の申告で用いる不動産の評価額は「路線価」というもので、固定資産評価額とは別の基準となります。
相続税評価額の計算は、土地の形が長方形から何％歪んでいるかなど、複雑な計算のうえで行われます。
この計算が誤っていると、税金を払いすぎてしまったということにもなりかねません。
また、土地については、税金が少なくなる様々な特例がありますが、これらの特例の使い方次第で納める税金の額は大きく変わってきます。
このため、相続税の相談の際も、不動産評価に強い専門家に相談することをお勧めします。
代襲相続と数次相続
- 最終更新日：2020年10月15日
相続人が既に亡くなっている場合には，その子が相続人になるというルール（代襲相続）についてはご存じの方が多いですが，数次相続との区別は難しく，混同してしまっている方がいらっしゃいます。
１ 代襲相続と数次相続の違い
代襲相続は，相続発生時点で相続人が既に亡くなっている場合に，その子（その子も亡くなっている場合には孫等）が代わりに相続人となるというルールのことです。
たとえば，令和２年に亡くなったＡに，長男Ｂと長女Ｃがいたところ，Ｂは平成２０年に既に亡くなっており，Ｂには妻Ｄと子Ｅ，Ｆがいたというケースでは，Ａの相続について，代襲相続人であるＥ，Ｆが相続人になります。
このケースでは，Ｂが既に亡くなっていることを示す除籍謄本等のほか，Ｂさんの出生から死亡までの全ての戸籍を取り付け，Ｅ，Ｆ以外の子がいないことを確定させる必要があります。
注意していただきたいのは，この場合には，Ｂの妻Ｄは相続人ではないということです。
数次相続とは，前の相続の分割等が終わっていない間に，次の相続が発生してしまうことです。
先ほどのケースで，令和２年にＡさんが亡くなった後，分割協議をしないうちに，続けてＢさんが亡くなってしまったというケースです。
この場合には，代襲相続ではなく，相続が連続している数次相続ですので，Ａさんの遺産につき２分の１の権利を有しているＢさんが亡くなり，Ｂさんの相続人であるＤＥＦそれぞれが，４分の１，８分の１，８分の１ずつ，Ａさんの相続権を相続していることになります。
このように，亡くなった順番により，相続人の範囲が異なることになりますので，注意が必要です。
２ 数次相続が発生しているケース
土地の登記名義を祖父，曾祖父の代から変えていないというように，相続を放置していると，多くの場合，数次相続が発生してしまっています。
特に兄弟相続が絡んでくると，相続人は数十人となり，相続分が何十分の１，何百分の１，何千分の１になってしまうこともあり，手に負えなくなります。遺産分割協議は，時期を逸しないうちに解決するべきなのです。
相続が発生した場合に必要な手続
- 最終更新日：2020年10月13日
１ なぜ相続手続には大量の戸籍謄本等が必要になるの？
相続の手続をする際、最初に立ちはだかる壁が、ケースによっては分厚い束になるほどの戸籍謄本等の取得です。
戸籍謄本は、相続の手続をする金融機関や法務局に対して、相続関係を証明するために必要であり、必要な全ての戸籍謄本がないと（少しでも欠けていると）、相続手続を進めることができません。
相続の手続における戸籍取得をさらに難しくしているのが、相続のパターンにより、必要な戸籍が変わってくるという点です。
ここでは，基本的な相続のパターンごとにご説明します。
２ 子（または配偶者と子）が相続人であるケース
子は、常に相続人になりますので、子が相続人のパターンは必要な戸籍謄本類が一番少ないケースです。
具体的には、亡くなられた方の出生から死亡までの除籍謄本、戸籍謄本、原戸籍と、相続人の現在戸籍で足ります。
なぜ、亡くなられた方の出生から死亡までの戸籍謄本が必要になるのか、ご質問を受けることがあります。
その理由は、亡くなられた方が出産（認知）、養子縁組等をしたか、していないかを確認するためです。
３ 親（または配偶者と親）が相続人であるケース
親が相続人となるパターンの場合には、亡くなられた方の出生から死亡までの戸籍謄本等及び相続人の現在戸籍のほか、亡くなられた方に子がいないことを示す書類が必要になります。
亡くなられた方に以前に子がいたものの、子が死亡したという場合には、その子の出生から死亡までの戸籍謄本等についても取得する必要があります。
さらに、相続人となる親につき、両親がご存命なのか、一方のみなのかを示す書類も必要になるため、亡くなられている相続人がいる場合には、死亡を示す戸籍謄本等も必要になります。
４ 兄弟が相続人であるケース
兄弟が相続人となるパターンの場合には、亡くなられた方の出生から死亡までの戸籍謄本等及び相続人の現在戸籍のほか、まず、直系尊属が全て亡くなっていることを示す必要があります。
すなわち、亡くなられた方の直系尊属全員が死亡していることを示す戸籍謄本が必要となります。この時，１２０歳くらいまでは生きている可能性があると考え，現時点で存命であれば１２０歳以下である方全てにつき，死亡を証明する必要があります。
次に，兄弟の確定及び，存命か亡くなっているかの確認のため，兄弟それぞれにつき，戸籍を取得する必要があります。
